圖片來源：canva 圖庫
你聽過「包租代管」嗎？想靠這招迅速致富，躺平就能輕鬆賺錢？理財醫生陳大仁建議，先搞懂這三個條件與三個可能誤區，以免陷入更深的財務困境！
近幾年「包租代管」成了許多人熱烈討論的投資話題。不管是在臉書社團、YouTube，或各理財課程廣告上，總能看到類似宣傳：「不用買房，靠『包租代管』輕鬆月入數萬，快速財務自由！」看到這樣的介紹，身為辛苦工作的上班族，你的內心是否也和許多人一樣對未來充滿期待？
然而，事實真是如此嗎？「包租代管」的真正本質又是什麼？是不是真的這麼輕鬆好賺？
▌搞懂「包租代管」本質
簡單來說，「包租代管」就是透過出租別人的房子賺錢。只要跟房東簽下租約再轉租出去，就能賺取中間價差。常見模式有：
■ 包租模式：和房東簽約、固定支付租金，再把房子用更高的價格出租給房客。例如每個月付 2 萬元租金，再以每月 2.5 萬元轉租出去，就能每個月賺到 5,000 元差價。只不過，房子租不出去時，還是要支付房東 2 萬元租金。
■ 代管模式：替房東出租房屋，收取房東約 10～15％ 管理費用，但房子租不出去時，就會沒收入。這種模式的好處是不必承擔房屋閒置的租金損失，但因利潤較低，實際能賺金額有限。
上述兩種方式各有好壞，但共同點是：你只是個「中間商」，賺的是租金價差或管理費，而不是賺房價的漲幅。因此：
■ 必須靠不斷的租屋價差或管理費創造收入。
■ 必須持續穩定地取得大量租件，否則收入將難以有效增加。
▌「包租代管」沒有風險嗎？
如果「包租代管」業者或講師告訴你：「會教你如何開發包租物件。」「管理的事全部交給代管業者。」乍聽之下簡單誘人，但卻忽略一些最關鍵的風險與盲點。
盲點一：最大風險不是管理，而是物件開發難度超乎想像
很多剛接觸「包租代管」的投資人以為，只要學習管理物件就好，但真實情況卻非如此。
那些「包租代管」業者或講師，自己都在經營「包租代管」生意，他們必須擴大規模、增加利潤，所以市面上真正好賺的物件，早已被經驗豐富的他們拿走了。乃至於你能拿到的，可能只是他們篩選過後的「次級物件」：
■ 地段不佳、房屋條件差，難以出租。
■ 租金利潤低，甚至扣掉各種成本後沒有利潤空間。
■ 房東開出過高租金物件閒置風險大，不只賺不到錢，還可能會賠錢支付租金。
因此，當你真正投入「包租代管」後，很快就會發現自己被困在進退兩難的窘境中：
■ 需花大量時間尋找租件：但你還有本業、要上班，這是極大挑戰。
■ 找不到好物件：賺不到錢，甚至還會因此虧損。
換句話說，投入「包租代管」的真正難處不在「管」，而是「如何獲得好物件」。然而，這對本身就缺乏市場經驗、資源與人脈明顯不足的上班族來說，正是無法輕易克服的巨大障礙。
盲點二：利潤真有想像的那麼好賺？
「包租代管」的最大難題除了物件取得，另一個被廣告美化之處，就是真實利潤多寡。許多課程會告訴你：「只要每間房子每個月賺 5,000 元，10 間房子每個月就有 5 萬元額外的被動收入。」
這樣的廣告話術讓你看見希望，且看似合理。但你必須清楚知道，「每個月穩賺 5,000 元」是在理想情況下才可能發生，但真正執行時，所面對的現實非常殘酷。
讓我們透過實際的案例和數字，深入了解真實狀況。假設透過課程取得一間房包租，每月支付房東 2 萬元租金，接著轉租給房客每月收取2.5萬元租金，表面上確實每月能賺取 5,000 元差價。然而，這差價並非純收益，還必須扣掉各種隱藏性成本：
✓ 閒置風險：房屋不可能全年 100％ 出租，若每年空置一個月，就會損失 2 萬元。換算下來，2 萬元 ÷ 12 個月＝每月少賺 1,667 元左右。
✓ 維修保養成本：房屋總有些突發狀況，例如家電故障、漏水、維修等，平均每年約花 1～2 萬元，等於每個月還得扣掉超過 1,000 元的費用。
✓ 代管公司費用或自行管理成本：若請專業代管公司幫忙管理，每個月需付出約 10～15％ 管理費用，以月租金 2.5 萬元來算，管理每月約 2,500～3,750 元。
從表 7-2 即可發現， 原本以為每月能輕鬆賺 5,000 元差價，但扣除成本後，不但可能沒賺頭，還得倒賠 167 元。值得一提的，就是上述尚未計算所投入的時間成本與所花費的精力， 像是找租客、處理房客問題、物件開發、裝潢成本等，這些都會增加成本，壓縮利潤。知道了吧！這些才是多數人踏入「包租代管」後，經常遇到卻很少被告知的真實現象。
盲點三：加盟模式讓利潤進一步被壓縮
實際投入「包租代管」市場後，你很快就會發現不是每間物件都能穩定賺錢。某些表面上看來似乎能透過軟裝布置、裝潢升級等提高租金收入，但這些都會產生額外成本，而且提升後租金不見得能同步拉高，因為市場競爭與物件閒置都會影響成本回收期。
然而，嚴重壓縮利潤的，是加盟或「證照掛靠」（無證照者在有證照業者名下從事『包租代管』業務）。因為許多講師或業者為了解決你無法開發、取得新物件，也沒有「包租代管」合法證照的問題，會要你用加盟或「掛靠證照」方式經營，但實際卻是將所有風險與成本轉嫁到你身上，他們則穩穩抽取加盟金或每月掛照抽成。我們就來具體分析其背後的操作細節與真實成本。
✓ 第一個成本：高額加盟金
一般「包租代管」業者或課程，為解決你沒有證照或房源問題，會鼓勵你透過加盟方式加入他們的系統，並收取30萬～ 100 萬元加盟金。但這筆加盟金是張昂貴的入場門票，繳出去後，雖會有房源，但真實情況，卻是會賺錢的好物件輪不到你，難出租的、地點不好的、高風險的物件會優先給你，而且，業者不會因為你已支付加盟金就停止抽成。
✓ 第二個成本：利潤被扒兩層皮
或許你會想：「雖然支付高額加盟金，但若業者能穩定提供好物件，並教我各種提高租金的方法，應該也能回本吧？」現實是當你付了高額加盟費，業者的確會提供軟裝課程、油漆課程，但這些方法都需要你投入額外費用（軟裝布置逾 10 萬元，油漆、基礎裝潢約 3～5 萬元）。
舉個實際案例試算：假設每月租金收入 2.5 萬元，支付房東 2 萬元租金，每個月原本能賺取 5,000 元，但這樣的收入可能還不夠你支付其他成本（如空置、維修、代管費），所以業者會建議你額外投入 10 萬元進行軟裝布置讓房屋更吸引人。的確，這樣做租金提升至每月 3 萬元，每個月的淨利也從原本的 5,000 元增加至 1 萬元，但你每個月仍得扣除空置成本、維修成本、代管費用每月至少約 4,000～6,000 元，若以 6,000 元計算，每月淨利只剩約 4,000 元。
到此為止，你可能還會覺得：「每個月賺 4,000 元好像可以接受。」但卻忘了一個關鍵：業者並非免費提供這些物件與資源，通常還會從你的租金利潤抽取約 5～20％ 的管理或品牌分潤費用。
假設加盟業者從每個月的毛利中再抽取 20％（800 元），你的實際收益每月只剩 3,200 元。光是前期投入的軟裝成本（10 萬元），就得花 31 個月（約 3 年）才能回收，若再加上加盟金，你得花整整 94 個月（約 8 年）至 312 個月（26 年）成本才能完全回收，更別說若加盟金提高時，時間還會拉得更長。
換個角度想，業者收取你的加盟金後，已經穩賺 30 萬至 100 萬元，每個月還能持續抽取你的利潤，幾乎毫無風險。然而，你卻背負巨大成本（加盟金、軟裝成本）、空置風險、維修成本，以及每個月被抽的高額利潤。到最後真正穩賺的人，只有「包租代管」加盟業者，而你不但收入微薄、回本困難，甚至連最初想建立穩定被動收入的初衷，都會變得遙不可及。
▌「包租代管」真能財務自由？
事實上「包租代管」，是一種高度依賴規模經濟的生意模式，它確實有機會賺得到錢，但絕不是業者口中所宣稱的「只要一、兩間房就能輕鬆獲利」，更非是上一堂課、學些技巧就能輕鬆實現財務自由。
想真正做到輕鬆且穩定獲利，甚至達成你所渴望的財務自由，至少需具備以下條件：
■ 條件一：達到一定經營規模（至少要有 20 間以上）
你必須要有足夠的出租物件，才能有效分攤各種成本，創造穩定且可觀的利潤。
假設順利找到合適物件，且每間物件每月扣除各項成本後，實際淨利能達 5,000 元（很多都低於 3,000 元）。但如果你想要透過「包租代管」達成每個月有 10 萬元的穩定被動收入，那麼以每間房屋淨利 5,000 元計算，至少需要擁有：每月 10 萬÷ 每間房淨利 5,000 元＝ 20 間房屋。
然而，要經營 20 間以上的物件並非簡單的事。首先，每間房子可能都需投入 10 萬元軟裝、設備等布置成本，提高房屋租金，那你至少得投入 200 萬元，才能完成這 20 間房的初期投資。如果資金有限、缺乏融資管道，這筆金額對一個月薪僅 5 萬元的上班族來說，是非常沈重的財務壓力。
也許你會想：「那我先從 1、2 間開始經營總可以吧？」當然沒問題！但當房屋數量少時，遇空置或維修，相關成本就會嚴重侵蝕整體收益，甚至可能造成短期虧損，經營壓力反而更大。
換句話說，「包租代管」的規模一旦不夠大，不僅無法有效分攤風險，還可能每個月只賺到微薄的幾千元收入，距離想要的財務自由仍遙遙無期。
■ 條件二：投入大量時間開發新物件
前面提過，「包租代管」最難的其實不是管理，而是取得足夠且優質的房源。你必須不斷尋找新的物件、跟房東談判，並爭取有利條件，否則收入會逐漸枯竭。
然而，這對一般上班族而言，是極大的挑戰，因為你下班後還得投入大量的時間與精力尋找租件，還必須要和房東頻繁接觸、談判、簽約，並懂得建立人脈，維護物件來源，還要持續優化物件品質、避免空屋風險，這些工作，極其耗時且勞心勞力。
■ 條件三：取得合法「包租代管」證照
「沒證照沒關係，加盟我們品牌或掛靠公司就行！」但所謂的加盟，意味著你每個月的利潤都要被業者抽走 5～20％，大幅壓縮利潤，甚至沒有利潤可言。因此，若你決定投入「包租代管」市場，必須考取證照取得經營權，才不會辛苦創造出來的收入最終都被業者瓜分。
▌「包租代管」適合月薪五萬元的上班族？
看到這裡，我想你應該已經能清楚明白何謂「包租代管」：
✓ 絕非上完課就能輕鬆賺錢，更不是簡單的被動收入
✓ 必須投入大量時間、技巧、資金與人脈才能真正穩定獲利。
或許你原本期待能靠「包租代管」輕鬆增加收入，但其實它更接近另一份需要你全力投入經營的事業。如果你只是一般月薪 5 萬元的上班族，每天至少要花 8 小時以上投入既有的工作，那麼請認真思考：
✓ 下班後是否還有足夠的時間和精力，每天花數小時尋找物件、處理房客問題、應付各種租務瑣事？
✓ 資金是否足夠支付初期至少30萬～ 100萬元的加盟金、房屋押金、裝潢維修費等成本？
✓ 是否有足夠的人脈與資源持續開發高利潤優質物件，避免投入後卻無法有效賺錢？
如果你無法滿足上述條件，最終可能會發現「包租代管」不但沒有減輕財務壓力，反而讓你陷入更大的財務困難之中。
因此，建議在踏入前，務必誠實且理性地評估自己目前的財務條件，以及可投入的時間與精力，避免一時被廣告或課程的說詞吸引，反而忽略自己真正適合的投資方式。
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