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擁有數千萬房產卻沒現金可用？月領高薪卻還是窮忙族？存股總編謝富旭揭密 3 招活化你的現有資產，翻轉「中慘階級」的人生
在旁人眼中，李哲豪（化名）是一個生活過得還不錯的高階白領。他任職於外商企管顧問公司，月薪將近 20 萬，再加上分紅後年薪超過 300 萬元；當老師的妻子，每月固定薪資約有 6 萬元。以一個居住在雙北市的雙薪家庭來說，這樣的收入其實很好過了。
李哲豪也是一個對未來很有規劃的人，不到 40 歲就開始為退休生活打算。他計畫退休後以「當包租公」為目標，把省下來的錢全部用來投資房地產。
從 30 多歲開始，他就為了自己的退休大計長線布局，先是花了 800 萬元，在台北市木柵區買下兩戶國宅（一戶自住、一戶出租），又在新店以 1,200 萬元的代價買了一家店面，而且順利地租給 7-ELEVEN，每月租金收入為 3 萬元。
▌年薪 300 萬的中慘階級
除了當包租公，李哲豪還夢想著退休後能擁有一座休閒農莊兼民宿，不但自己可以養老，還可以持續有收入。於是他又咬著牙，在坪林山區買地開墾，蓋起民宿，前後總計投入 1,000 多萬元。
為了繳交沉重的房貸，李哲豪白天在企管公司上班，晚上還常常兼差，週末時還跑去山上經營民宿，常常搞得自己人仰馬翻，也因此忽略了家人，甚至在妻子懷孕時，他也因為太過忙碌而從未陪同產檢，就連生產的時候也不在她身邊。
「如果那時我多關心妻子一點，早點發現胎位不正，選擇剖腹產，或許女兒就不會腦性麻痺⋯⋯」2012 年李哲豪接受了我的採訪，分享他如何從一個陷入金錢焦慮的窮忙上班族，翻身成為身價億元的富翁。
當時我擔任今周刊主編，主要工作就是挖掘真人真事，提供投資理財的真實案例作為雜誌內容。那時的富旭哥已年過 40 歲了，雖然有車也有房，但每個月都要負擔沉重的家計費用、繳房貸。即使因為工作的關係，採訪了許多投資有成的真人真事，卻苦於自己手邊沒有多餘資金，對於「投資理財」這件事，始終處於只聞樓梯響，卻遲遲未行動的階段。
沒想到，就在這次採訪李哲豪的故事之後，會從此改變我自己日後的財富命運。
▌坐擁數千萬不動產，仍陷入金錢焦慮
我們先把故事拉回到李哲豪的身上。
腦性麻痺的女兒，是他對家人最沉痛的負罪。除了心理壓力，還有龐大的醫療復健支出——女兒每週要做一次按摩，一次按摩復健就要花費 700 元；還有從國小開始請的家教，一直到女兒念完大學。
此外，山上的休閒農莊也一直處於燒錢階段。李哲豪自己無暇管農莊，便交給父母親經營，但經營民宿遠比他預料的要複雜很多，根本不是兩位老人家可以應付得了的。於是，眼看投入的 1,000 多萬元回收無望，每年維修還要再花一筆錢，原本讓他寄以厚望的夢想，竟成了尾大不掉的賠錢貨。
就這樣挖東牆、補西牆過了 10 多年。令李哲豪沒想到的是，7 年前公司縮編，自己竟然在 53 歲時（2005 年）就早早被迫退休。即便身邊擁有數千萬的不動產（2 間國宅、1 間店面、一筆土地），驟然失去工作，還是讓潛心學佛多年的他，被金錢折磨得焦慮不已！
他的金錢焦慮來自三個方面：
第一、除了土地資產，他身邊的現金所剩無幾。
沒了外商工作之後，李家的現金流只能依靠妻子每月約 6 萬元的薪資，以及約 4 萬元的租金。總計約 10 萬元的現金流收入，卻要養活一大家子——包括在洗腎的母親、中風的父親以及兩名還在念書的子女。
第二、農莊每年的維修費用。
年輕時李哲豪在坪林投資土地、蓋休閒農莊。幾年下來，包括購地、裝潢等，已經砸下約 1,000 萬元，但農莊的民宿生意始終沒有起色，不但 1,000 萬元的本錢無法回收，每年還得支出一筆維修費用。
第三，這也是最令他輾轉難眠的難題——腦性麻痺女兒的未來。
眼看女兒一天天長大，李哲豪與妻子卻一天天衰老。
他打算將一戶國宅過戶給女兒，問題是國宅位於半山腰，從捷運站到國宅有一段走起來很吃力的上坡路。以他當時的財力，以及驟然失去工作的狀況下，想要再為腦性麻痺的女兒預備一戶更適合的房子，似乎是希望渺茫！
正當金錢焦慮從四面八方襲來，夫妻倆也開始為錢失和、吵架。就在李哲豪坐困愁城之時，一位身價逾 3 億元「富同學」的一席話，震懾了正在徬徨無助的他。
接下來，他照著同學的建議，為自己的資產狀況做了詳細的「健檢」，並對資產進行「活化」。只不過短短 5 年的時間，李哲豪就從一個焦慮的中產窮忙族，成為身價億元的富翁。
接受富旭哥採訪時，他已經是一年坐領 400 萬元現金股息，還是新北市新板特區一戶市值約 2,600 萬元的「輕豪宅」主人。這 5 年來，到底李哲豪做了哪些事？使得他的「中慘階級」命運翻轉了過來？
▲ 即使坐擁高薪，每天還是得錙銖必較，為了財富傷透腦筋（來源：canva 圖庫）
▌退休窮大叔也能財務翻身
話說這位富同學，真的姓傅！（即價值投資大戶傅君玉先生）在國外打拚多年後，決定回台養老。
李哲豪帶著妻子到這位許久未見的大學同學家作客，或許是見到故人心情激動，妻子竟把這幾年的處境一股腦地和盤托出，不禁感嘆道：「夫妻倆辛苦了大半輩子，生活條件卻愈來愈差，往後可能連一個普通家庭的水準也比不上。」
就在這樣略顯尷尬的場面中，傅同學為李哲豪進行了詳細的財務「健診」，點出了他投資理財的三大缺陷：
第一，資產高度集中在房地產、變現性太差，會影響投資理財的靈活性。
第二，租金收入每月僅 4 萬元，等於每年 48 萬元，以目前出租的房地產（一戶國宅及一家店面）市價保守估計約 2,000 萬元計算，投資報酬率僅有 2.4％，這還未把仍在虧錢的休閒農莊計算進去。
第三，當時李哲豪手上還有市價約 60 多萬元的歌林、三陽等股票，但基本面與配息都不穩定，根本不適合像他這樣的退休者投資。
傅同學的分析論點，李哲豪完全同意，但問題是他已是退休之人，不但沒有收入，家裡還有老小要照顧，不知道是否還有改變的能力與本錢。於是，他進一步向老同學請教對策。
「同學告訴我，對策的確有，但命運還是掌握在自己手中。以同學的立場，他只能提供建言，無法提供任何實質的幫助。」李哲豪請對方不必顧忌，自己會充分尊重他的建議，後果完全由自己承擔。
▌改變命運的三條錦囊妙計
於是，傅君玉先生為李哲豪提出三條改變財富命運的致富錦囊。
第一條錦囊妙計「五力搬錢法」：
傅君玉先生說，窮忙族最大的理財盲點在於，只知道用勞力賺錢。殊不知，如果善用「五力」，財富累積上就可以達到事半功倍的效果。
這五力即是：勞力、腦力、眼力、財力以及耐力。對已經退休的李哲豪來說，顯然已經氣力（勞力）不足，要靠腦力（專業）也一時很難找到工作，所以只有靠眼力（投資眼光）、財力（用錢賺錢）以及耐力（等待）這三力，才有翻身的可能。
第二條錦囊妙計「借二買六」的資產活化策略：
大部分的人痛恨負債，除非不得已，不然不輕易向銀行借貸。但傅君玉先生說，在當前低利率的時代，理財腦袋也要跟著變通，如果你能找到每年穩定6％以上報酬率的投資標的，用房地產向銀行借2％的利息又何妨，這等於是用錢來賺錢。
第三條錦囊妙計「三不一沒有」：
不亂投資、不隨便借錢給別人（救急不救窮）、不幫人作保，以及沒有胡亂捐錢。這也是日後李哲豪守住資產的最高指導原則。
除了這三條理財指導原則的「錦囊妙計」，傅君玉先生也與李哲豪分享多年來的投資心得。他的選股邏輯是——
1. 選擇具有寡佔地位、穩健獲利的傳產股。
2. 其次是過去 3 至 5 年每年穩健配息、股息具恆常性、現金殖利率高達 6％ 以上、財務體質佳、籌碼安定、持股落在經營者大股東比率甚高的公司。
向同學請益之後，李哲豪商借相關財經書籍開始「練功」。練功一陣子後，他做了一件人生中最大膽，也最重要的決定：用自己與妻子名下所有的房地產向銀行抵押，總共借出 1,700 萬元；並以 28 元的價位，買進 600 張上海商銀。
▌7 年後成為「億萬富翁」
買上海商銀前，李哲豪經過一番研究後發現，這家公司持有香港上海商銀的股權高達 57.6％，再加上上海商銀在香港擁有 40 幾家分行，光是潛在的房地產資產，規模至少在 800 億港幣左右。
此外，上海商銀的逾放比低，且呆帳覆蓋率高達650％，代表了這家銀行不但獲利能力好，財務體質也相當健全，是值得長線投資的標的。
李哲豪除了把 600 張上海商銀作為核心持股之外，後續幾年也靠著「借二買六」的資金，陸續投入如新保、橋椿、永記、高林股、精誠、中聯資等股票作為衛星持股。5年多下來，他投資的上海商銀翻了好幾倍，市值高達 5,940 萬元，衛星持股部位也有 1,800 多萬元。
2009 年，李哲豪看到新北市新板特區中，有一戶新成屋的環境很適合女兒，於是賣掉手上一戶出租國宅（賣出價 800 萬元），以每坪 39 萬元買下一戶 38 坪的房子（當時市價約 1,500 萬元）。李哲豪在 2013 年接受富旭哥訪問時，這間房子已漲到每坪接近 70 萬元，市值至少 2,600 萬元。
「2012 年對我是很值得紀念的一年。」李哲豪說，他算一算手上的房地產與股票，扣除房貸後，資產總淨值已經正式超過 1 億元大關，而且每年穩定領取約 400 萬元以上的現金股息。
7 年前，李哲豪根本無法想像，中年失業的他有朝一日會成為「億萬富翁」！如今，他真的辦到了。
聽完了李哲豪的故事，你是不是像當初的我一樣，那天晚上心情激動地睡不著覺？因為李哲豪就如同你我—每天努力工作，養家之餘希望還能存夠一筆退休金，足夠自己和另一半安享晚年，不再為錢煩惱。但看到物價、房價愈來愈高，大環境卻愈來愈差，而已過中年的自己日漸衰老，不禁陷入嚴重的自我懷疑：
中年的我，是否還有餘力應對突如其來的變故？
面對沒有現金流的退休生活，我真的能樂活嗎？
還有，未來我的真能擁有足以「安享」的晚年？
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